RENT TO BUY NUOVO MODO PER COMPRARE CASA

Questo nuovo contratto rende possibile l’acquisto di immobili a chi non ha un capitale iniziale

Il recente decreto Sblocca Italia prevede una nuova possibilità per l’ acquisto di immobili, che dovrebbe rilanciare il mercato immobiliare. Si tratta di nuovo contratto per acquistare casa in tempo di crisi, che si chiama rent to buy: una volta sottoscritto si inizia ad abitare nell’alloggio e si paga un canone, poi dopo un tempo concordato si salda togliendo dal prezzo complessivo parte di quello che si è già versato. Il contratto può avere libera ma è meglio sottoscriverlo tramite atto pubblico o scrittura privata autenticata al fine di avere garanzie maggiori che tutelino il futuro acquirente attraverso la trascrizione nei registri immobiliari. Il Rent to Buy, è la sintesi di due contratti previsti e regolamentati dal nostro Codice Civile: il "preliminare di cmpravendita" ed il "contratto di locazione". Non va confuso con l’affitto con riscatto.

Una forma di acquisto tipica degli anni 50/60, quando con il piano casa Fanfani si consentì alle fasce meno abbienti della popolazione di comprare la casa tramite un affitto di durata paragonabile a quella di un mutuo.

Questo nuovo contratto tutela il compratore dal rischio che sull'immobile vengano iscritte ipoteche o che sia ceduto ad altri. La logica commerciale non è assolutamente quella del venditore che "fa da banca al cliente", ma invece quella del venditore che funge da "incubatore" per far crescere nel cliente il livello di capitalizzazione necessario per poi ottenere con facilità il mutuo.

In questo modo il compratore potrà chiedere un mutuo inferiore alla banca o chiedere un prestito minore ai parenti mentre i costruttori hanno maggiori opportunità di smaltire l’invenduto e una maggiore liquidità.

Con il rent to buy l’impresario può rivolgersi anche ad acquirenti che saranno in grado di migliorare la loro posizione economica in un prossimo futuro, ad es. i giovani neo assunti. Questa formula si è resa necessaria anche perché in Italia il 33% delle compravendite è di tipo sostitutivo, realizzate cioè da persone che decidono di cambiare casa, e il rent to buy favorisce queste soluzioni.

Vediamo più in dettaglio questa formula:

Cos’è il rent to bay? É un contratto in cui si fondono un contratto di locazione e un preliminare di vendita di un immobile. Il proprietario consegna subito l’alloggio in cambio di un canone, costituito da due componenti: una quota è un canone di affitto versato dal futuro acquirente per il godimento del bene, un’altra quota verrà invece detratta dal prezzo al momento del rogito. Per esempio proprietario e futuro acquirente si mettono d’accordo per un prezzo di 100mila euro e un canone mensile di mille euro, 500 dei quali vengono imputati al prezzo e sono quindi una sorta di acconto (6000 euro anno). Se il rogito si farà dopo cinque anni, all’acquirente resteranno da pagare 70mila euro, perché 30mila sono già stati versati con parte dei canoni.

E possibile cambiare idea? Nel contratto di rent to buy si stabilisce entro quale termine questa scelta debba essere fatta, in ogni caso non oltre i dieci anni. L’acquirente mancato perde tutte le quote versate come acconto o può recuperarne una parte, a seconda delle condizioni del contratto. Per il venditore le quote trattenute sono un indennizzo per la mancata conclusione di altri affari.

E se il compratore è inadempiente? In questa circostanza l’impresario, proprietario dell’immobile, non deve attivare una procedura di sfratto, ma di rilascio del bene, di solito più veloce e meno costosa. Quali garanzie per l’acquirente: questo contratto va trascritto nel registro immobiliare in questo modo chi compra ha la garanzia xhe per tutta la durata del contratto rent to buy l’immobile non può essere ipotecato dal venditore ne può essere venduto ad un terzo. In caso do fallimento dell’impresario chi compra è garantito rispetto ad altri creditori i quali non possono pignorare l’immobile.

Come si distribuiscono le tasse: le imposte per il possesso dell’immobile, sino all’atto notarile del rogito, sono dell’impresario. Cosi pure le spese di manutenzione straordinaria. Le spese condominiali e di manutenzione ordinaria sono di competenza di chi abita. Le altre spese per i compratori. La cifra versta e concordata tramite il contratto rent to bay è composta da due parti la prima relativa al godimento dell’alloggio, è simile ad un normale affitto e contribuisce al reddito fa fabbricati. Per questa cifra l’impresario può optare o per l’irpef ordinaria e imposta di registro al 2%; che va divisa tra proprietario e inquilino o per la cedolare secca. La parte che serve all’acquistato, buy, è trattata come acconto sul prezzo di vendita perciò gravata da un’imposta di registro del 3%. Dal momento che il decreto Sblocca Italia non ha disciplinato il rent to buy dal punto di vista tributario, ulteriori chiarimenti, riguardanti soprattutto il caso in cui l’acquirente rinunci all’acquisto, arriveranno con una circolare.
(di Carlo Baratta - del 2015-07-02) articolo visto 2437 volte